东方雨虹：总部基地项目处于停滞，变更房地产销售业务

北京东方雨虹防水技术股份有限公司（以下简称“东方雨虹”，002271.SZ）的基地扩张仍在加速。

日前，东方雨虹发布公告称，拟投资20亿元在内蒙古通辽市科左后旗投资建设其通辽绿色新材料生产基地项目。

据《中国经营报》记者不完全统计，自2020年7月以来，东方雨虹已密集发布17份投资公告，计划在芜湖、广州、保定、海南和重庆等地建设生产基地或区域总部基地。加之2018年前后即确定的3个总部基地项目，目前东方雨虹在建或拟建的生产基地和总部基地项目至少已达20项。

快速扩张背后，东方雨虹各总部基地项目的进度不一，有项目确定次年即在其年报的在建工程中列报披露，有项目则获地多年仍未开工。此外，东方雨虹各总部基地的建设内容多涵盖办公楼与住宅等，有项目公司经营范围曾包含房地产开发与销售等。

记者近日走访还发现，东方雨虹于2018年签约并获地的西南总部基地项目至今仍未开工，项目用地仍处于闲置状态，地块周边部分市政道路仍未铺设。

东方雨虹于今年1月份在回复证监会的公告中曾披露，该项目用地已签署土地出让合同并已缴纳土地出让金，但因政府原因导致临时用水用电等土地开发条件不具备，所以尚未办理土地证书。

停滞的总部基地项目

从历年财报披露信息来看，建设生产基地和总部基地已日渐成为东方雨虹全国化扩张的重要手段。

Wind数据显示，自上市以来，东方雨虹已至少进行过六次直接融资，募资用途除补充流动资金外，主要是在全国建设生产基地及总部基地，累计募投项目已超30项。记者不完全统计发现，2016~2020年，东方雨虹共披露拟建和在建的总部项目有16项，涉及广州、广西来宾市、四川德阳市、南京、杭州以及上海等多地。

记者注意到，在相关协议中，东方雨虹这些总部基地项目并未全部约定建设周期，部分协议约定的项目，建设周期则从12个月至36个月不等，而同期确定的部分项目也进展不一。据东方雨虹2021年一季报披露信息，当前东方雨虹对外投资建设生产研发及总部基地项目共20项，其中涵盖总部基地的项目有8项，其中中南区域总部、西南总部基地以及华北区域总部3个项目均是2018年即确定却建设至今的总部项目。

如在2017年年报中，东方雨虹曾提及其计划在广州增城区建设华南总部基地。根据相关协议约定，该项目建设周期约定为开工后36个月，争取2019年1月大楼投入运营。对该项目建设具体进展，东方雨虹后续未作详细披露。不过从2018年即投资公告发布次年开始，东方雨虹即将该项目账面价值与账面余额在在建工程中列报披露，相关数据一直披露到2020年初。

对比发现，东方雨虹的西南总部基地自2018年摘牌项目用地后则迟迟未有进展。

根据东方雨虹2018年4月与德阳市经开区管委会签订的《投资协议书》，东方雨虹拟以自筹资金投资20亿元，在德阳市经开区建设东方雨虹西南总部基地及西南生产基地，其中西南总部基地项目投资约8亿元。相关协议仅约定西南生产基地项目开工后建设周期不得超过24个月，未对总部基地项目约定具体建设周期。

但相关土拍信息显示，东方雨虹旗下德阳虹德置业有限公司（以下简称“德阳虹德”）2018年8月即摘得东方雨虹西南总部基地项目用地。相关地块位于德阳市雪山路与南湖路交会处东北角，面积为65330平方米，约定容积率为1.0~3.0，土地用途为其他普通商品住房用地，成交价格为15679.2万元。

上述土拍信息还约定了土地成交价款支付时间为2018年9月1日，交地时间为2018年9月14日，开工时间为2019年9月14日，竣工时间为2021年9月14日。

但记者近日走访发现，该项目地块目前仍为闲置状态，地块附近的南湖路为东西向干道，目前仍在施工，据媒体报道，路段上的南湖路大桥于今年初通车；雪山路为南北向道路，目前还未铺设，仅在与南湖路交叉处预留了南北两个方向的路口，设置了雪山路的标识标牌。

该项目地块周边有部分新材料等领域的厂区项目在建，还有道路施工的项目部以及部分农田和民房。记者询问德阳市多位出租车司机以及南湖路现场多位施工人员，均无人知晓南湖路附近是否有东方雨虹相关项目。

变更房地产销售业务

在东方雨虹历年年报中，对其西南总部基地项目的披露均表述为“项目土地已摘牌，正在持续推进中”，并未透露出项目未有实际进展的情况以及具体原因。

今年1月份，因进行80亿元定增，东方雨虹在回复证监会间询时披露，其西南总部基地项目用地尚未取得土地权属证书，是由于政府原因导致临时用水用电等土地开发条件不具备。

“应该不存在你说的那种情况。”就东方雨虹西南总部基地项目进展情况，记者日前到德阳市经开区管委会采访，相关负责人在听到是否因政府原因导致项目用地无法办理土地权属证书以及监管部门是否依法对闲置土地进行处置等问题时，表示并不存在记者所述情况。但当记者进一步追问该人士具体是指不存在政府原因导致无法办理土地证书还是不存在土地闲置情况时，对方并未进一步明确，仅表示需要召集相关部门商讨后才能给予回复。

后记者多次致电德阳市经开区管委会相关部门采访，对方均表示经协调相关部门拒绝接受采访，并让记者“找企业”了解相关情况。

证监会关注到东方雨虹持有上述西南总部基地用地在内的部分相关商服、住宅用地，意在询问东方雨虹及子公司是否存在房地产业务或计划开展房地产开发经营业务以及相关地块所开发项目未来是否存在销售计划。

东方雨虹在今年1月份回复证监会问询时表示，截至本告知函回复出具之日，发行人及控股子公司经营范围中不包括房地产开发业务，均不具有房地产开发资质，均未从事房地产开发经营业务，无开展房地产开发业务的计划。

东方雨虹还表示，德阳虹德是以招拍挂方式取得的项目用地，目的是建设西南总部基地，未来不存在销售计划。

针对该宗项目用地，德阳虹德及其股东成都虹毅（现持有德阳虹德100%股权，是东方雨虹全资孙公司）拟于2021年2月10日前与第三方签订股权转让协议，由第三方收购德阳虹德的控股权。成都虹毅保留德阳虹德参股权，固定获得满足总部基地办公需要的自持办公物业及按照配比对应的车位，其余物业及收益归该第三方所有，东方雨虹及成都虹毅均不会参与房地产开发活动。

但目前东方雨虹并未披露相关股权转让情况的进展。工商信息显示，当前德阳虹德的全资股东仍为成都虹毅。

此外，工商信息还显示，德阳虹德于2020年11月发生过经营范围变更，变更前，该公司经营范围曾包含房地产开发、销售；自有房屋销售、租赁等业务，变更后这些业务均被删除，新增了物业管理等业务。而2019年7月前，东方雨虹曾直接持有该公司100%股权，后该公司投资人才变更为成都虹毅。

记者在德阳市经开区管委会采访时，相关部门的负责人曾向记者表示，东方雨虹西南总部基地项目正在推进，东方雨虹拟更改部分投资内容，但对方并未透露东方雨虹具体要更改哪些内容。

就西南总部基地项目进展缓慢的原因以及是否曾存在对外销售计划、德阳虹德经营范围变更原因以及股权转让进展等相关问题，记者致电致函东方雨虹采访。对方回复称已收到相关采访函，预计需一周左右回复。但后续记者多次致电东方雨虹询问采访函回复事宜，对方均未正面回复，截至发稿，记者未获东方雨虹有效回复。