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上半年广州多条城中村成功“牵手”开发商:城市更新提速 为广州发展赋能

时间:2020-07-13 09:30:05 来源:南方日报 作者:唐丽

从一年前何向航当上增城新塘镇塘美村村党委第一书记开始,他接手的第一件事便是推动旧村改造。一年多来,在他和村委会同事挨家挨户努力宣讲下,3000余户村民终于被打动,纷纷在改造同意书上签了字。近两年来,何向航越发感觉旧改上了“高速路”,今年上半年,增城共有17条村被纳入旧改,改造总面积1000余万平方米位居全市第一。

虽然受到疫情影响,上半年广州各区依旧在城市更新的道路上高歌猛进,黄埔区、南沙区、番禺区等各自“出招”发力旧改,为辖内旧村顺利“牵手”开发商铺路。如今,向存量要增量不仅是政府的可持续发展规划,在一线城市渐趋饱和的开发空间里,房企们愈发积极投身城市更新项目,不少企业已将旧改项目团队纳入核心发展部门。

7月9日下午,广州市城中村改造工作会议召开,会议总结了上半年广州城市更新工作的经验。根据市住建部门统计,截至2020年6月底,广州市已批旧村项目57个,共涉改造面积24.9平方公里。今年1-6月,全市城市更新项目完成固定资产投资439亿元,同比增长28%。

旧改立下“军令状”,规范引领规模化征拆

毗邻黄埔区与东莞市的新塘镇,以及东面与惠州市为邻的石滩镇是增城区旧改的主要阵地。时至今日,新塘镇塘美村村民仍祖辈居住在不可流转的宅基地上,依靠村集体出租物业和打长工营生。每当何向航走访村民宣讲旧改时,他都会把商品房可进入市场流通的好处解释给大家。“新塘镇早就没人种地了。”何向航说,这里是典型的城乡接合部,村民们一直都过着城镇式的生活。目前,塘美村上上下下都在期待改造方案的出炉。在已经高度城镇化的增城,旧改的大规模推进将大幅提升广州东部城镇化速度,更加都市化的环境也将为村民生活带来巨大变化。

今年上半年,增城是广州旧改规模最大的行政区,目前,已有十余个房企介入增城旧改,17条村已定下旧改合作房企,改造总用地面积1000余万㎡。近日,增城区印发《增城区加快推进旧村全面改造工作的实施意见(试行)》(下称《实施意见(试行)》)和政策解读,规范了从项目入库到拆迁安置的旧村改造流程,同时在项目纳入标准,改造表决程序等方面给予了明确指引。

今年以来,疫情并未阻止广州加快城市更新工作的步伐,实现老城市新活力从中心城区辐射到城市郊区,增城、黄埔、番禺、南沙持续发力旧改,辖内城中村相继成功引入合作意向企业,从前旧改蓝图上的“星星之火”渐渐串联成片。6月30日,黄埔区、广州开发区率先立下旧改“军令状”,制定《广州市黄埔区、广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务工作方案》及《作战蓝图》,力争到2022年底完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁。

据悉,66个重点旧改项目涉及44个行政村(含转制社区),涵盖三大重点发展区域,其中黄埔港片18个、科学城片28个、知识城片20个,拆除房屋合计3278万平方米,可实现固定资产投资2928亿元。在推进城市更新进程中,黄埔区、广州开发区提出了“改”、“快”、“活”三字方针,强化顶层设计和政策创新,坚持规划先行、以人为本,拆建并举、破立结合,开创城市更新的“黄埔经验”。此次推进66个旧村项目,就是要通过加快旧村征拆,串联成线、以点带面,实现黄埔三大片区联动发展、一体发展,形成北中南区域发展新格局,真正实现“五年大变化”。

 2019年,在城市更新项目完成率和增速排名全市第一的南沙也不落人后,密密麻麻的南沙城市更新“地图”上分布着几十条确定改造的旧村,有的村尚在基础数据公示阶段,也有不少村已成功“出嫁”找到合作房企。为使征拆阶段进行地更为顺利,近日,南沙区发布《广州市南沙区旧村庄更新改造项目补偿安置标准指引(试行)》(下称《指引(施行)》),被补偿人可灵活选择复建安置方式和货币补偿方式,或两种补偿结合的方式。此外,《指引(施行)》还制定了“拆一补一”、集体物业补偿、住改商补偿等系列补偿措施。

7月9日下午,在全市“城中村”改造分享会上,市住建局相关负责人表示,将前期征拆工作处置安稳妥当对推进旧改来说至关重要。此外,在下一阶段的“城中村”改造工作中,政府还将继续优化审批各个环节,通过深化“放管服”改革提升旧改审批效率。根据市住建部门统计,截至2020年6月底,广州市已审批旧村项目57个,共涉改造面积24.9平方公里。

政府主导积极引入社会资本投资旧改

9日下午,在位于科学城东部的黄埔区火村改造现场,吊车仍在隆隆作业中,村改后的新大楼主体部分已高耸在蓝天下。火村旧改项目由珠光城市更新集团投资建设,规划占地约61公顷,总体签约率已达95.2%,改造后的火村将建设安置房、商品房、产业用房及公共配套设施等。目前,珠光城市更新集团已在广州竞得十余个城市更新项目,分别分布在黄埔、海珠、天河、增城、番禺等区域,该集团负责人表示,广州曾提出支撑“主城区—副中心—外围城区—新型城镇—乡村”的城乡空间网络体系,各区规划利好各具特色,城市空间格局分明,这是各大房企纷纷进驻拓展项目的重要原因。

一般来说,城市更新大多具有投资大、回报周期长的特点,目前,广州不少旧村改造积极引入社会资本,仅增城上半年旧改就有十余家房企参与。随着存量土地市场“吸金”渐趋活跃,今年上半年,广州旧村改造仅流拍一个项目,其余旧村均找到了意向合作企业。在这些企业中,既有号称广东旧改“开荒牛”的富力集团,也有曾树立旧改标杆项目——“琶洲村”的央企保利,更有今年首次涉足城市更新项目的恒大集团、敏捷集团等。

“去年以来,广州提出了城市更新九项重点工作,致力于又好又快推进城中村改造工作。因此,当前富力的旧改策略集聚在旧村全面改造,旧改版图已覆盖广州各大核心区域。”富力集团城市更新部门负责人感到,近年来,政府层面一直在以问题为导向,对旧改项目实施过程中出现的痛点、难点和堵点积极寻求解决办法。从市场方面来说,经过十余年的摸索,如今,参与广州旧村改造项目也对企业提出了更高要求。“改造经验、资金实力、规划能力、产业资源、对村情民意的熟悉度等都成为企业参与旧村改造的基本要求。”该负责人以产业举例说明,近年来,政府明显提高旧村改造项目产业配套落地要求。各村委、村民们也越来越看重改造后产业的发展前景,对在旧改过程中导入优质产业资源提出了更高标准。

珠光城市更新集团有着对“产城人”关系的一套认知体系,“产”是动力系统,可提供就业岗位;“城”是硬件系统,能提供生产生活服务;而“人”作为主体,是活力系统,提供劳动力和技术支撑。该集团负责人表示,珠光在编制规划方案初始就着手开展相关研究,以沥滘为例,通过引入国际品牌高端酒店和重大项目,改造片区将容纳总部办公、科技创新、生产服务办公、商业综合服务、休闲娱乐文化产业等综合业态。“珠光不只做城市更新,更是在做城市运营,我们将实施 ‘产城人’深度融合的发展战略,打造功能更为多样、配套更加完善的城市社区。”该负责人说。

城市更新是一项技术性强的工作,如今,在“一村一策”的政策环境下,不少企业的旧改团队纷纷入驻各村对接,同时主动调整企业内部职能架构,在政策、市场、规划、产业等方面进行专业研究及时解决技术难题。引入社会资本参与城市更新工作,不仅可以解决资本与技术的问题,更有助于调动各方资源形成政府主导、村企合作共建的城市更新模式。

旧改从单一改造走向全域改造

经历旧村改造后,如今的白云区大源村人居环境得到大幅提升,增设山体公园、口袋公园,规划公共绿地11.09公顷。在城市更新过程中,大源村进行了全方位改造提升:增加市政道路,完善公共服务配套,市政设施升级,立面线路整治……根据《广州市城乡规划技术规定》配置公服设施,大源村共增加、提升了11类28处公共服务设施。在9日的全市城中村改造工作现场会上,大源村旧改相关负责人表示,随着旧改地不断成熟,单一改造已逐步走向全域改造,城市更新也在向着城市经营转变。

天河区猎德村是旧改的范本之一,改造区域新增绿化面积约1万多平方米,绿地率由原来的不到5%提高到30%,猎德涌升级整治后,由臭水沟变成了清水河。原先分散的村民居住点得到集中安置,村内建筑密度也从60%降低到28%,直接节地面积约247亩。“以产业为引领推动城市更新,重塑经济生态并吸引人口集聚,构建真正宜居宜业宜游的优质生活圈。”负责猎德村改造的富力集团城市更新负责人说,在实现改造区域价值飞跃的同时,还应注重挖掘城市历史文化价值,打造新文化地标和城市名片。

从简单的拆旧建新到走向全域的综合提升改造,城市更新既作为一个永续的过程贯穿于城市发展的各个阶段,又在不同的发展阶段呈现出不同的更新模式。“家门口的沐足、卡拉OK变成高端写字楼和好的学校,我们的孩子耳濡目染这样的环境,在一个更加高端的社区中成长,这是利在千秋的大事。”市住建局相关负责人表示,城中村改造不仅要安置好住房等基本环境,更要通过产业发展吸引人才和资本。2035年,广州地铁规划建成2500公里,届时村村都可以通地铁。“赚钱不难、上班不远可以通过旧改来实现。”该负责人说。他认为,广州旧改制度设计是关键,城市更新工作也应该在转型升级中做好规划。